Кадастровая оценка. Оспаривание кадастровой стоимости. Теория и практика.

С 01 января 2015 года произошло изменение порядка расчета налоговой базы по оплате налога на имущество: с этого дня сумма налога исчисляется от кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимого имущества.

Согласно Решению Казанской городской Думы от 20 ноября 2014 г. N 3-38 ставка налога на имущество для физических лиц составляет от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости (для зданий и сооружений), для юридических лиц – 2% (в 2016 году и далее). Земельный налог так же рассчитывается от кадастровой стоимости участка и варьируется от 0,0001 до 1,5% от кадастровой стоимости (Основание: Решение Казанской городской Думы от 11 ноября 2013 г. N 5-26).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная после того как была проведена государственная кадастровая оценка или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Так как кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки – то есть оценки большого количества объектов на конкретную дату с использование статистического анализа, поэтому она не учитывает индивидуальные характеристики объекта, например, размер, расположение, а также другие факторы, которые являются ценообразующими и может не соответствовать рыночной стоимости.

Если собственник недвижимого имущества считает, что кадастровая стоимость объекта завышена, он вправе оспорить ее.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ оспаривание кадастровой стоимости осуществляется двумя путями:

  • - В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Для физических лиц обращение в комиссию при оспаривании результатов кадастровой стоимости является не обязательным). Статистика рассмотрения споров в комиссии представлена на Рисунке 1.

  • - В суде. В суде принято больше положительных решений – около 70% от всего количества обращений.

Результаты рассмотрения споров о пересмотре кадастровой стоимости в РТ

Рисунок 1. Результаты рассмотрения споров о пересмотре кадастровой стоимости в РТ. Как видим, большинство решений, принятых комиссией – отрицательные.

Для организаций в обязательном порядке предусмотрено досудебное рассмотрение споров о результатах кадастровой стоимости. При обращении в комиссию собственник недвижимого имущества должен предоставить:

  • - Отчет о кадастровой оценке, выполненный независимым оценщиком и составленный на бумажном носителе, а также подписанный усиленной квалифицированной подписью в форме электронного документа. Оценщик должен соответствовать требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а именно: быть членом саморегулируемой организации (СРО), застраховать свою деятельность не менее чем на 300 000 руб. и иметь соответствующее образование. В отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которою установлена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости). Если стоимость объекта, указанная в отчете будет определена на иную дату, то данный отчет не будет являться надлежащим доказательством и к рассмотрению не принимается.

  • - Положительное экспертное заключение на отчет о кадастровой оценке на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заключение готовится членами экспертного совета в СРО и подтверждает соответствие отчета независимого оценщика действующему законодательству. С введением в действие 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Экспертиза отчета не является контролем, осуществляемым в соответствии со статьей 24.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Она проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Что говорит об отмене необходимости предоставления экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в целях пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Таким образом, для целей обращения в Комиссию более не требуется иметь в составе документов экспертное заключение СРО, но может быть предоставлено по желанию заявителя.

  • - Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. В ней указывается дата, на которую определена кадастровая стоимость. Для получения такой справки нужно обратиться в Федеральную кадастровую палату.

  • - Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссии должно быть рассмотрено в течении месяца.
В случае, если комиссия принимает отрицательное решение, то собственник в праве обратиться в суд. Физические лица могут напрямую обращаться суд, либо могут предварительно оспорить кадастровую стоимость в комиссии. Так как, индивидуальные предприниматели не является юридическим лицом, то они также могут не обращаться в комиссию.

Для обращения в суд, кроме вышеперечисленного списка документов необходимо предоставить:

  • - исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

  • - решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (при наличии);

  • - копию платежки об оплате государственной пошлины. За рассмотрение иска в суде организация вносит в бюджет по 2000 руб. за объект, предприниматель — по 300 руб. (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

  • - положительное экспертное заключение на отчет об оценке. Данный пункт не является обязательным и при наличии такого заключения оно будет рассматриваться как доказательство достоверности отчета об оценке.

Исковое заявление должно быть рассмотрено в течении двух месяцев. При необходимости суд вправе назначить судебную экспертизу.

Целесообразно ли оспаривать кадастровую стоимость?

При оспаривании кадастровой стоимости и заказчик, и оценщик должны реально оценить перспективы оспаривания кадастровой стоимости. Если площадь земельного участка очень мала, а разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство, то с большей степенью вероятности можно сказать, что экономия на налогах составит 500-2500 руб. в год и эта сумма будет долго окупать затраты на кадастровую оценку и судебные издержки.

Однако, корреляционно-регрессионный анализ предложений продажи земельных участков показывает - чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель его стоимости.

Для примера рассмотрим зависимость стоимости от площади земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку, которая представлена на Рисунке 2.

Зависимость удельного показателя стоимости земельного участка от его площади

Рисунок 2. Зависимость удельного показателя стоимости земельного участка от его площади.

Как видно из графика, диапазон цен на земельные участки площадью от 1 до 3 га, находится в пределах от 900 до 2000 руб. за кв.м. Предположим, что удельный показатель кадастровой составляет примерно 2500-3000 руб. за кв.м. То есть, за земельный участок общей площадью 2 га собственник должен заплатить налог в размере: 20000*2500*1,3%=650 000 руб. в год (где 1,3% - налоговая ставка в отношении земельных участков занятых производственными (включая административные) зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Согласно: Решению Казанской городской Думы от 11 ноября 2013 г. N 5-26). При снижении кадастровой стоимости до 1300 руб. за кв.м. собственник сэкономит на налоге до 300 000 тысяч рублей в год, а это уже достаточно внушительная сумма и уже спустя год после оспаривания кадастровой стоимости затраты на оспаривание окупятся несколько раз.

Для оценки возможности снижения кадастровой стоимости свяжитесь с нами по телефону 239-28-78.

днейчасовминутсекунд

Гарантия возврата денег
Команда профессионалов
Честный договор
Более 3000 довольных клиентов

Заказать звонок

Имя

Телефон
Отправить заявку
Сообщение успешно отправленно!