Рыночная оценка коммерческой недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности.

В рыночную оценку недвижимости входят:

  • - оценка офисных, складских помещений;
  • - оценка административных, торговых зданий;
  • - оценка производственных, складских зданий;
  • - оценка гаражей, гаражных комплексов;
  • - оценка арендной платы;

Рыночная оценка недвижимости проводится в случаях:

  • - сделки купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • - кредитование под залог недвижимости;
  • - оценка недвижимости при внесении в уставный капитал предприятия;
  • - при исчислении налогов на сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, наследование);
  • - определение стоимости имущества при его страховании;
  • - в целях налогообложения;
  • - принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;
  • - переоценка активов;
  • - судебные споры;
  • - приватизация

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости
нежилое помещение административного, торгового назначения от 5000 до 25000
нежилое помещение складского, производственного назначения от 4000 до 25000
административное здание площадью до 500 кв.м. 10 000
административное здание площадью до 1000 кв.м. 15 000
административное здание площадью до 2000 кв.м. 20 000
административное здание площадью более 2000 кв.м. 25 000
Оценка рыночной стоимости арендной платы
нежилое помещение офисного или торгового назначения площадь до 50 кв.м. 4 500
нежилое помещение офисного или торгового назначения площадь от 50 кв.м. от 5 500 до 10 000
нежилое помещение производственного или складского назначения от 3000 до 7000 руб.

Результат работы: отчет об оценке, соответствующей требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. с изменениями от 07.07.2013г., Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО 4), Международных Стандартов Оценки (МСО) Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ), Единых Стандартов Профессиональной Практики Оценки и Кодекса Этики Российского общества оценщиков.

рыночная оценка

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта. В случае с коммерческой недвижимость большой внимание в рыночной оценке уделяется подробному анализу рынка и анализу местоположения объекта.

Согласно Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России № 254-256 от 20.07.2007 г. и обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, возможно использование трех основных подходов к рыночной оценке:

  • затратного подхода;
  • доходного подхода;
  • сравнительного подхода.

Затратный подход.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данной регионе, рыночные цена на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Сравнительный подход.

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность рыночной оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов.

Доходный подход.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора.

Доходный подход – совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

днейчасовминутсекунд

Гарантия возврата денег
Команда профессионалов
Честный договор
Более 3000 довольных клиентов

Отзывы наших клиентов

ТПК Экономель
Юридическое агентство Концепт
Казанский инженерный проект
Отзыв о Центре Экспертной Оценки
Благодарность Центру Экспертной Оценки

Остались вопросы?

Форма обратной связи (если есть вопросы, пожелания - воспользуйтесь данной формой).

Отправить заявку
Сообщение успешно отправленно!

Заказать звонок

Имя

Телефон
Отправить заявку
Сообщение успешно отправленно!